وی بیان کرد: در 1376 قانون گذار راجع به سرقفلی تصریح کرده است که شامل محل هایی که پایان کار تجاری داشته باشد می شود.

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی ایران نیوز آنلاین؛ اولین نشست از سلسله نشست های حقوقی صنفی گروه وکلای هفتم اسفند خراسان با موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در سالن همایش های ساپکو مشهد با سخنرانی استاد بهمن کشاورز برگزار شد.

استاد بهمن کشاورز بیان کرد: ما دو نام برای حقوق متصوره مستاجر ملک تجاری و یا کسب داریم. ۱- حقوق کسب و پیشه و تجارت و ۲ سرقفلی.

وی بیان کرد: تقدم و تاخری که برای این دو به کار بردند عامدا است، زیرا قبل از سال ۱۳۷۶ ما در قانون مقوله ای به نام سرقفلی در نظام قضایی و حقوقی نداشتیم. بعد از این سال در مورد اجاره هایی که ابتدا به موجر داده میشود مقوله حق کسب و پیشه و تجارت را نداریم و نخواهیم داشت.

استاد بهمن کشاورز گفت: قبل از سال ۱۳۷۶  پیش از آن که سرقفلی به قانون ما به صورت مدوا وارد شود، در حرف چنین کلمه ای داشتیم و حتی در متن رسمی دفترخانه ها هم کلمه به کار رفته است، اما بنیاد و محل قانون نداشته است.

وی بیان کرد: این دو مفهوم با هم متفاوت هستند. نکته شبه برانگیزی که وجود دارد کاربرد این کلمه است. حق کسب و پیشه حقی است که برای مستاجر محل کسب به محض انعقاد اجاره نامه ایجاد می شود. حقی است تدریجی الوصول و در شرایطی قابل انتقال و البته در شرایطی قابل نفی.

استاد بهمن کشاورز گفت: اما در مورد سرقفلی، عبارت است از وجهی که مستاجر در بدو عقد اجاره محل کسبی که پایان کار و پروانه آن تجاری است می پردازد. تا محل خالی را از او اجاره کند. ابتدا سرقفلی وجهی است که مستاجر دست دوم به مستاجر دست اول (یا اجاره نامه مکتوب دارد و یا اجازه دارد) می پردازد که محل مورد اجاره را برای مدتی که از اجاره مستاجر اول تجاوز نکند، اجاره کند.

استاد بهمن کشاورز گفت: و یا وجهی که موجر به مستاجری که مدت اجاره اش تمام نشده می پردازد و تا مورد اجاره را پیش از موعد مشخص تخلیه و تحویل دهد.

وی بیان کرد: در صورتی که چیزی به موجر  داده نشده باشد، هیچ حقی برای مستاجر ایجاد نخواهد شد. در خصوص قیمت روز دادن بحث های مختلفی است. ۱- همان وجهی که مستاجر به موجر پرداخت به علاوه اضافه بهایی که برای آن تحت نظر بانک مرکزی تعلق می گیرد.

استاد بهمن کشاورز گفت:  ۲- عبارت است از مبلغی که اگر ملک در پایان مدت اجاره خالی باشد، مستاجر دیگری حاضر است که آن مبلغ را بدهد تا آن را اجاره کند. که این امر نیازمند کارشناسی است. عرض کردیک که سرقفلی خارج از قانون و به ور عرف قبل از سال ۱۳۷۶ در قانون تجاری ما موجود بود نه در نظام قضایی.

وی بیان کرد:  آن چیزی که در اسناد دیدید که مستاجر هیچ وجهی به عنوان سرقفلی ، حق کسب پیشه، حق صنفی و … را به موجر نپرداخته است و در موقع تخلیه حق مطالبه چیزی را ندارد. این ها را رسم القباله می نویسند.

استاد بهمن کشاورز گفت: برخلاف تصور با تصویب قانون ۱۳۷۶  و گذشت ۲۰ سال از آن، گمان می رفت که قانون ۱۳۵۶ از بین برود. اما نشد به خاطر اینکه هنوز برخی از همان سال املاکی را اجاره دادند و هنوز تحت همان اجاره نامه است.

وی بیان کرد:  برخی هم که واگذار کردند اما قانون آن ها هنوز همان قانون سال ۱۳۵۶ است. برای تعیین حق کسب و پیشه، کارشناس تعیین می کنند، از مدت زمان اجاره، میزان رونق کسب و ارزش ملک و … را در نظر می گیرد.

استاد بهمن کشاورز گفت: اما وقتی که رقم را تعیین می کند برای کسب و پیشه آن که پولی داده است بیشتر مطرح می شود.

استاد بهمن کشاورز گفت:  متاسفانه برخی از قوانین مستاجر و موجر سال ۱۳۵۶ و سال ۱۳۷۶ با هم مخروط می شوند و ابهاماتی که ایجاد می شوند را نمی شود حل کرد. در قانون ۱۳۷۶ در بحث سرقفلی یک تفاوتی بین این دو وجود دارد. در ۱۳۷۶ قانون گذار راجع به سرقفلی تصریح کرده است که شامل محل هایی که پایان کار تجاری داشته باشد می شود.

وی بیان کرد:  به عبارت دیگر اگر طرفین یک جایی که پروانه ساخت و ساز آن تجاری نیست را اجاره دادند  و موجر هم اجاره گرفت آن وقت تکلیف چیست؟ جز در وارد مذکور دریافت هر وجهی ممنوع است، یعنی قابل استرداد است. اما در روابط استیجاری سال ۱۳۵۶ این اتفاق ممکن است بیفتد و ممکن است سبب حق کسب و پیشه بشود.

  • نویسنده : 9602218